Dồn khó cho tương lai

Thực tế cho thấy, khi thị trường thiếu hàng, giá tăng, Nhà nước không chủ động được quỹ đất, quỹ nhà để tung ra điều tiết thị trường. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, Nhà nước cũng chưa chủ động tung tiền ra mua hàng (hạ tầng, công trình công cộng, nhà ở xã hội…) để kích cầu thị trường. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, nếu chủ động điều tiết, ổn định thị trường BĐS, ngoài mục tiêu đạt được về ổn định kinh tế vĩ mô, Nhà nước thường có lãi bởi bán hàng lúc giá cao và mua hàng lúc giá thấp. Vấn đề còn lại chỉ là chuẩn bị một nguồn vốn dưới dạng tiền hay tài sản BĐS mà thôi.

Không chủ động trước những diễn biến của thị trường, các chiến lược dài hạn cho phát triển thị trường BĐS trong tổng thể nền kinh tế cũng không được xây dựng. Vì vậy, mới xảy ra tình trạng có đô thị, thừa hàng hóa BĐS, nơi khác lại thiếu trầm trọng. Ở đây, công cụ quy hoạch đã không được các cơ quan quản lý Nhà nước sử dụng hiệu quả để làm tăng giá trị sử dụng đất đai, chủ động điều tiết thị trường. Tại nhiều đô thị, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận nhân dân - trường hợp cấp phép tràn lan cho các dự án tại các khu vực khi sắp chuyển đổi (như khu vực Hà Tây trước khi mở rộng Hà Nội hơn 10 năm trước) là một ví dụ.

Mỗi khu ở, công trình hay cụm công trình, thậm chí, KĐT mới đều có các con số kinh tế đi kèm đảm bảo cho mức đầu tư và tỷ lệ lợi nhuận. Nhưng, có một vấn đề lớn trong quản lý đô thị là việc những khu phát triển mới sẽ đem lại thu nhập và đòi hỏi chi phí như thế nào, có tương xứng không đối với chính quyền đô thị, các nhóm dân cư và doanh nghiệp?

Các chuyên gia về kinh tế cho rằng, sự phân bổ chi phí qua thuế sử dụng đất, thuế gia tăng giá trị do quy hoạch và đầu tư công đem lại hiện còn mập mờ. Còn thiếu những tính toán minh bạch và thuyết phục để chỉ rõ những yếu tố lợi ích sòng phẳng để đánh thuế, phí, hay chi phí khác lên một hệ thống lợi ích và quan hệ đa chiều và phức tạp như đô thị.

Thế nên, việc khai thác giá trị đất đô thị vô tội vạ hôm nay, sẽ để lại những hệ lụy không lường mà thế hệ sau phải hứng chịu.