Đòn hiểm bóp nghẹt, căn hộ cao cấp nguy cơ ế nặng

Siết vay bất động sản

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Đáng lưu ý, hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với quy định trước.

Cuối năm 2018, các ngân hàng thương mại đã bắt buộc phải tăng lãi suất cho vay bất động sản thêm 1 - 2% để hạn chế lượng vốn đổ vào bất động sản nhiều hơn, dễ mất cân đối vốn.

Trong khi đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng được thắt chặt. Kể từ đầu tháng 1/2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40% theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN. Đồng thời, Nghị quyết 01/NQ-CP ban hành đầu năm 2019 của Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ cho ngành ngân hàng phải giảm nợ xấu nội bảng về 2%, kiểm soát tín dụng ở các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Theo Ngân hàng nhà nước, thực tế, bài học nợ xấu tăng cao trong những năm trước đến nay ngành ngân hàng vẫn chưa thể xử lý dứt điểm chủ yếu do một số ngân hàng đã mạnh tay cho vay bất động sản. Nhiều khoản nợ liên quan đến tài sản thế chấp là bất động sản hiên chưa thể giải để thu hồi nợ. Đây chính là lý do để các nhà băng cần kiểm soát chặt tín dụng lĩnh vực này.

Trong thời gian sắp tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục siết chặt dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, các vấn đề về quản trị rủi ro sẽ hướng theo chuẩn mực của thế giới.

Do đó, không chỉ doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng, mà cá nhân vay mua nhà cũng khó rào cản nhất định khi ngân hàng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn.

Thị trường ngấm đòn

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký HH môi giới BĐS Việt Nam nhận định, việc siết chặt tín dụng bất động sản đã được thực hiện. Thực tế, nhiều chủ đầu tư khi được hỏi đều trả lời không vay được ngân hàng, trong khi đó cho vay mua căn hộ cũng tăng lãi suất. Rất ít các chủ đầu tư vay được ngân hàng, và nếu vay được cũng sẽ bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất tăng.

Theo ông Đính, với quy định mới này, thị trường vốn cho bất động sản đã khó nay càng khó khăn hơn. Ông Đính cho hay, có tới 90% các nhà đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng mặc dù có phương án hay đến mấy, dự án khả thi đến mấy, cũng không vay được. Với các dự án vay được thì lãi suất tăng, kéo theo chi phí tăng. Ông Đính nhận định, đầu cơ thứ cấp chắc chắn sẽ không còn cơ hội nếu vay ngân hàng. 

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia cho rằng, việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này trong năm 2019. Với thực trạng nguồn tiền huy động vào của ngành ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỷ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản.

“Khó khăn là điều khó tránh, không chỉ với vốn cho vay kinh doanh bất động sản mà với cả cho vay mua nhà, bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn”, ông Hiếu nói.

Khi các ngân hàng không còn là “mỏ tiền” để khai thác, các doanh nghiệp phải tính đến giải pháp tài chính dài hạn hoặc tìm những nhà đầu tư để cùng triển khai dự án.

Thực tế, việc siết chặt các dự án bất động sản cao cấp đã từ lâu được triển khai. Việc thêm quy định mới này sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới phân khúc này.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là chưa cần thiết, chưa phù hợp thực tiễn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường bất động sản khi phải điều chỉnh tỷ lệ xuống 40% vào năm 2019.

Vì doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung dài hạn và phụ thuộc lớn nguồn vốn vay ngân hàng; nguồn vốn huy động trước từ khách hàng cũng chủ yếu có nguồn gốc từ ngân hàng.

HoREA vừa có kiến nghị cho phép các ngân hàng được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tối đa 45% trong năm 2019, thay vì giảm còn 40% từ đầu năm 2019 như quy định của Thông tư 19.