Định giá đất và tư vấn định giá đất không bao giờ là dễ dàng

 

 

Theo TS. Ngô Thị Phương Thảo (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân): Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó, việc định giá nó không giống các loại tài sản khác. Bên cạnh các yếu tố tạo ra giá trị đất đai như: địa tô, lợi thế về vị trí, điều kiện kinh tế - xã hội và môi trường thì còn chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu trên thị trường và tâm lý người mua nơi đó. Vì lẽ này, định giá đất là một lĩnh vực được nhiều nhà kinh tế, nhiều quốc gia trên thế giới quan tâm, đầu tư phát triển nhiều thập kỷ qua. Các kết quả nghiên cứu về giá trị quyền sử dụng đất và định giá đã được ứng dụng rộng rãi, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… diễn ra thuận lợi.

 

Ở nước ta, theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu; Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, ổn định lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng. Những người sử dụng đất được phép chuyển đổi, chuyển nhượng… bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bởi vậy việc định giá đất nhằm đáp ứng yêu cầu của thị trường và công tác quản lý đất đai theo cơ chế mới; và để làm tốt công tác này phụ thuộc rất lớn vào năng lực thực tế của công tác định giá đất.

 

Tuy vậy, công tác này vẫn còn nhiều bất cập bởi hiện nay nước ta chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống theo dõi, quản lý, cập nhật giá trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế… dẫn tới việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu thực tế và chưa được thực hiện đồng đều ở các địa phương.

 

 

Cụ thể, ở các địa phương, Sở TN&MT là đơn vị tham mưu UBND tỉnh về Khung và Bảng giá đất hàng năm. Để đáp ứng yêu cầu, hiện các địa phương đều thành lập đơn vị chuyên môn có chức năng định giá đất với 54 Phòng thuộc Sở, 9 Phòng thuộc Chi cục Quản lý đất đai. Tuy vậy, do là lĩnh vực mới nên số lượng cán bộ chuyên sâu chưa nhiều, kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác nhau… ảnh hưởng tới chất lượng công tác định giá đất. 

 

Bên cạnh đó, theo chức năng, nhiệm vụ thì Trung tâm phát triển qũy đất (thuộc Sở TN&MT) là đơn vị có chức năng định giá đất, nhưng thực tế, nhiều địa phương còn giao thêm chức năng, nhiệm vụ cho các đơn vị sự nghiệp khác thuộc Sở TN&MT để xây dựng bảng giá đất cho Trung tâm kỹ thuật TN&MT, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất… 

 

Còn về phía các tổ chức tư vấn định giá đất, đến nay, cả nước chưa có một tổ chức nào hoạt động chuyên về định giá đất. Phần lớn là các tổ chức tư vấn về giá tài sản nói chung, trong đó có đất đai và bất động sản, các định giá chủ yếu được đào tạo hành nghề theo quy định và chương trình đào tạo của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng… Do đó, còn nhiều hạn chế về số lượng; năng lực định giá; khung pháp lý cho hoạt động này còn chưa đầy đủ, chưa đáp ứng yêu cầu hỗ trợ địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất độc lập.

 

Ngoài ra, các trường đào tạo cho chuyên ngành định giá đất có số lượng môn học không đồng đều, chưa có chuẩn thống nhất, nhất là về các phương pháp định giá cũng như lý luận liên quan đến chế độ sở hữu đất, quản lý giá đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

 

 

Để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá đất trong thời gian tới, TS. Ngô Thị Phương Thảo kiến nghị cần tiếp tục nâng cao năng lực định giá đất tại các cơ quan quản lý Nhà nước từ Trung ương tới địa phương và phát triển các tổ chức tư vấn định giá. 

 

Theo đó, Tổng cục Quản lý đất đai tiếp tục thực hiện chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và bản đồ giá đất. Các địa phương cần kiện toàn bộ máy, bổ sung chức năng nhiệm vụ và thành lập các bộ phận phụ trách công tác định giá chuyên biệt, với đội ngũ cán bộ định giá được đào tạo đúng ngành nghề theo quy định, đáp ứng được nhu cầu thực tế.

 

Đồng thời, phát triển đội ngũ tư vấn độc lập, có các quy định và yêu cầu rõ ràng trong việc cấp chứng chỉ hành nghề và  hoàn thiện các thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề cho đội ngũ làm công tác tư vấn giá đất. Quản lý chặt chẽ hoạt động và xây dựng chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp với đội ngũ này.

 

Ngoài ra, nâng cao chất lượng đào tạo nguồn nhân lực bao gồm cả đào tạo chính quy tại các trường đại học, cao đẳng nhằm bổ sung vào đội ngũ cán bộ làm công tác này tại các Sở TN&MT, các cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan tư vấn giá đất. Ngoài ra, tiếp tục hoàn thiện bổ sung các chương trình đào tạo và nội dung giảng dạy liên quan đến quản lý đất đai, định giá đất tại các cơ sở đào tạo ngành và chuyên ngành có liên quan.