Lừa đảo để chiếm dụng tiền đặt cọc
Mấy năm gần đây, có hiện tượng doanh nghiệp BĐS rao bán các dự án đất nền không có thật để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Họ thường cho môi giới gọi điện thoại mời khách đến địa điểm xem nền đất, nhưng thực tế là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.
Một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án rất bắt mắt để thu hút người mua. Những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.
Họ còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp khu đất dự án, ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo sự tin tưởng và độ “hot” của dự án. Một số trường hợp còn làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền.
Gần đây nhất, vụ việc của công ty Alibaba đã gây chấn động dự luận. Khách hàng tố cáo công ty này bán đất nền tại nhiều dự án “ma” có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Công ty đã quảng cáo bán đất tại nhiều dự án không được cấp phép như dự án Alibaba Center City 5, dự án Tóc Tiên Residence, Alibaba Phú Mỹ Central City (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu)… và thu tiền của khách hàng lên tới 95%, tương ứng số tiền trên dưới 1 tỉ đồng mỗi nền đất.
Chiêu thức huy động vốn được Alibaba sử dụng là khách hàng ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất, hưởng lãi suất cam kết tới 12% sau 6 tháng nhưng đến hạn, công ty chây ỳ không thanh toán hoặc yêu cầu khách hàng tiếp tục đầu tư vào lô đất khác cũng thuộc chủ đầu tư này.
Tỉnh táo trước khi mua
Để tránh mất tiền vào những dự án BĐS ảo, các nhà đầu tư có kinh nghiệm chia sẻ, khi xem xét mua đất nền dự án, cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá khu vực, nếu giá rẻ hơn cần cảnh giác. Ngoài kiểm tra pháp lý dự án, người mua cũng nên đến xem đất trực tiếp, sau khi xác định vị trí lô đất thì đến cơ quan hành chính địa phương xem bản đồ quy hoạch có khớp với thông tin dự án như quảng cáo hay không.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS cho biết, để tránh rủi ro khi mua nhà đất dự án, có 2 yếu tố mà người mua cần quan tâm là pháp lý của chủ đầu tư và điều kiện kinh doanh của chủ đầu tư.
Về mặt pháp lý, mọi dự án đều phải có quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo Luật Đầu tư mới có hiệu lực từ tháng 7-2015, các dự án phải xin phê duyệt 1/2000 xác định quy hoạch vùng, 1/500 xác định quy hoạch sử dụng đất, thiết kế cơ sở, phương án kiến trúc… đồng thời chủ đầu tư phải hoàn tất tất cả các nghĩa vụ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Để có quyết định đầu tư, hồ sơ dự án phải trình lên UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét. Mọi dự án đều có quyết định đầu tư. Nếu dự án đã có quyết định đầu tư, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã nộp đủ ngân sách, thực hiện xong những nghĩa vụ nhất định từ quá trình đầu tư, lên phương án thiết kế, quy hoạch... và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận.
Ngoài vấn đề pháp lý, cần xem xét đến việc dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa. Chẳng hạn, để được mở bán, dự án đất nền phải làm xong hạ tầng, dự án chung cư phải làm xong cốt 0.0. Khi đó, hợp đồng đầu tư mới có giá trị.
Ông Đính cũng cảnh báo một số trường hợp mang tính rủi ro cao, ví dụ như đất nền chưa được phép phân lô. Nếu có ý định mua đất nền, khách hàng cần xem xét khu đất đã được phép phân lô tách thửa hay chưa. Nếu mua phải loại đất nền chưa được phép phân lô, nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc bán lại, có thể bị mắc kẹt vốn. Còn người mua ở thì có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.
Trường hợp đất nền thanh lý giá rẻ cũng mang tính rủi ro cao. Sau khi sốt đất đi qua, một số nhà đầu tư bán ra những nền đất với giá giảm so với giai đoạn đỉnh.Tuy nhiên, với những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn hẳn so với thị trường, do ngân hàng thanh lý, người mua cần hết sức thận trọng. Nếu tìm hiểu kỹ sẽ phát hiện ra nguyên nhân giá đất rẻ do nhiều vấn đề như: nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ.
Ngoài ra, còn loại đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Đây là loại đất chủ đầu tư đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng. Nếu mua phải những lô đất bị chủ đầu tư cầm cố, khách hàng không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, gặp khó khăn khi xây dựng nhà ở, thậm chí có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
