Bình Dương: Lưu ý một số nội dung khi chuyển nhượng QSDĐ trong dự án

(TN&MT) - Thời gian qua, tình hình giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương khá sôi động. Song có nhiều trường hợp người dân đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) do dự án không đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Điều này gây thiệt hại đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người thực hiện giao dịch và gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Nay, Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Dương thông báo đến người dân và doanh nghiệp một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong các dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau:

Tìm hiểu kỹ thông tin dự án

Trước khi mua đất trong các dự án khu dân cư, khu thương mại phức hợp, chung cư (khu dân cư), người dân và doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án như: thông tin về chủ đầu tư (kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới,...); giấy tờ pháp lý của dự án (Đồ án quy hoạch, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy chứng nhận của chủ đầu tư tại dự án, thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí nhận chuyển nhượng…); khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại dự án (cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa và nước thải, giao thông, cây xanh…).

Tìm hiểu về tính pháp lý

Tính pháp lý của hồ sơ giao dịch là một trong những nội dung quan trọng liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. Thực tế hiện nay, một số chủ đầu tư khu dân cư do nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án nên đã lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, nội dung giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và người dân vẫn là chuyển nhượng QSDĐ (đất nền), ít có ràng buộc pháp lý giữa các bên, dẫn đến việc người dân và doanh nghiệp có nhu cầu thật sự thì không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận; các nhà đầu tư đất nền thì tiếp tục sang nhượng hợp đồng góp vốn cho các đối tượng khác. Điều này đã gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như bảo vệ người dân có nhu cầu thật sự khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án, bỏ dự án…

Do đó, trước khi nhận chuyển nhượng, người dân và doanh nghiệp cần phải xem xét kỹ một số vấn đề: Về điều kiện để chủ đầu tư được chuyển nhượng, phải có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất (theo Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, gồm: các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) (theo điểm c, d Khoản 1, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ). Văn bản kiểm tra cơ sở hạ tầng của Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Dương về việc đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ đầu tư dự án khu dân cư chỉ được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền (chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ, người dân và doanh nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng tự xây dựng nhà ở theo giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt) tại các khu vực không có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Và mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên, các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (Khoản 2, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ). UBND tỉnh Bình Dương căn cứ quy định về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai (điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013).

Chủ đầu tư dự án chỉ thực hiện phân lô và chuyển nhượng thửa đất đúng diện tích đã được phê duyệt. Trường hợp có nhu cầu tách thửa, hợp thửa thì thửa đất mới được hình thành phải thỏa mãn với các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư và được UBND cấp huyện xem xét giải quyết cụ thể.

Giao dịch với giấy tờ rõ ràng

Khi thực hiện giao dịch, người dân và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ cần chủ động yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các thông tin cần thiết liên quan đến dự án, tính pháp lý của dự án như đã nêu tại các mục trên và các giấy tờ khác theo nhu cầu. Bên cạnh đó, người dân và doanh nghiệp cần thể hiện cụ thể và đọc kỹ các điều khoản cũng như các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, “giấy trắng, mực đen” để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi cho mình.

Hợp đồng phải đầy đủ thông tin

Nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, số hiệu, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất; giá chuyển nhượng, đối tượng nộp phí, lệ phí theo quy định; phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; thời hạn giao đất, thời gian bàn giao Giấy chứng nhận và đặc biệt là trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng, những thỏa thuận về vấn đề vi phạm hợp đồng như vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch...

Tường Tú